近日，國內(nèi)一線房地產(chǎn)市場再現(xiàn)了過去十年國內(nèi)房地產(chǎn)市場每個調(diào)整的周期里面都反映出現(xiàn)的"空調(diào)"之后價格報復(fù)性上漲的現(xiàn)象。在這一波市場上漲的過程中，很多投資者的恐慌情緒，又再一次被調(diào)動起來，義無反顧地沖入一線房地產(chǎn)的投機炒作之中。在一線城市的帶動之下，不少臨近一、二線城市的三、四線城市的房價也開始得益于此，跟風(fēng)上漲。

雖然有越來越多的人士開始意識到，在中國二三線城市，由于人口結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)供應(yīng)量以及庫存量過大，目前房價相對租金和收入已經(jīng)偏高等因素，積累了大量的風(fēng)險，但是正是在二三線城市房地產(chǎn)價格和交易量驟減的背景下，中國一線城市的房地產(chǎn)成為很多投資者，特別是投機者，重點關(guān)注和交易的領(lǐng)域。

這種關(guān)注"核心"資產(chǎn)的投資投機邏輯也很清楚，即使房地產(chǎn)市場真的有泡沫的話，那么作為中國房地產(chǎn)行業(yè)皇冠上的明珠的一線城市，如北京，上海和深圳，一定會是，房地產(chǎn)行業(yè)里最安全的。很多人甚至認(rèn)為，由于這些城市的資源和公共服務(wù)設(shè)施的稀缺性，人口的持續(xù)流入，和國際化資本的追捧，中國一線城市的房地產(chǎn)，只會上漲，不會下跌。

雖然有越來越多的人士開始意識到，在中國二三線城市，由于人口結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)供應(yīng)量以及庫存量過大，目前房價相對租金和收入已經(jīng)偏高等因素，積累了大量的風(fēng)險，但是正是在二三線城市房地產(chǎn)價格和交易量驟減的背景下，中國一線城市的房地產(chǎn)成為很多投資者，特別是投機者，重點關(guān)注和交易的領(lǐng)域。

這種關(guān)注"核心"資產(chǎn)的投資投機邏輯也很清楚，即使房地產(chǎn)市場真的有泡沫的話，那么作為中國房地產(chǎn)行業(yè)皇冠上的明珠的一線城市，如北京，上海和深圳，一定會是，房地產(chǎn)行業(yè)里最安全的。很多人甚至認(rèn)為，由于這些城市的資源和公共服務(wù)設(shè)施的稀缺性，人口的持續(xù)流入，和國際化資本的追捧，中國一線城市的房地產(chǎn)，只會上漲，不會下跌。

從歷史角度看來，房地產(chǎn)可能是最容易發(fā)生泡沫，泡沫崩盤之后對經(jīng)濟影響也最大的經(jīng)濟部門。過去30年里國際金融市場變化過程中，無論是80年代的日本房地產(chǎn)泡沫，90年代初的美國區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫和存款貸款銀行危機，還是2008年的美國房地產(chǎn)危機和西班牙，愛爾蘭等歐洲國家出現(xiàn)的房地產(chǎn)危機，對危機所在國的經(jīng)濟和全球經(jīng)濟金融體系，都帶來了重大的沖擊和危害。

在房地產(chǎn)泡沫崩盤之后，雖然從房產(chǎn)交易價格的變化來看，可能房地產(chǎn)價格下跌的幅度并不是特別驚人，但是值得指出的是，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)疲軟之后，市場流動性枯竭，導(dǎo)致很多房產(chǎn)，尤其是高端房產(chǎn)，在市場上停留一兩年甚至四五年都無人問津，最終不得不通過大規(guī)模的降價，甚至重新開發(fā)來獲得稀缺的流動性。由此可見，一線城市房地產(chǎn)市場的下跌，有的時候并不一定是以交易價格的下跌來反應(yīng)的，而是很可能是以市場流動性的缺失，和有價無市的現(xiàn)象，來反映和體現(xiàn)的。

那么，讓我們看一下在房地產(chǎn)泡沫破裂的大環(huán)境下，一線房地產(chǎn)市場是不是真的能夠穩(wěn)賺不賠呢？歷史經(jīng)驗表明，情況并不是這樣。

以全美國大城市里房價最高的紐約市和舊金山市為例， 按照耶魯大學(xué)經(jīng)濟學(xué)家， 諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主希勒教授創(chuàng)建編纂的凱斯-希勒房地產(chǎn)指數(shù)，美國舊金山市房地產(chǎn)價格指數(shù)從1999年底的100點， 到2006年3月上漲到了歷史高點219點， 并在之后的三年時間里持續(xù)下跌，直到2009春天，舊金山房地產(chǎn)價格指數(shù)下跌到了120的低位，比2006年高點下跌了45%。

類似的， 紐約市房地產(chǎn)價格指數(shù)從2006年春的歷史高點216下跌到了2012年初的161， 下跌幅度也高達(dá)25%。雖然這兩個城市的房價在之后美國的量化寬松政策推出和退出時分別受到全球流動性激增和美元強烈升值的預(yù)期而大幅上漲，但時至今日，仍然沒有回到全球金融危機前的高位。

和紐約和舊金山相比，其他的國際一線城市的房價就沒有那么幸運了。在80年代末，以東京和大阪為首的日本房地產(chǎn)市場泡沫崩盤之后，東京和大阪兩地的房地產(chǎn)市場，價格都下跌了超過50%，到現(xiàn)在，這兩個城市的房價還在仰視1990年時的歷史高點。

中國香港，九七年，股災(zāi)和房地產(chǎn)泡沫破裂之后，房地產(chǎn)市場的價格也曾經(jīng)一度腰斬。 香港樓市雖然在之后中國經(jīng)濟高速發(fā)展的大背景下發(fā)起了絕地反擊，收復(fù)了97年以后房價大跌的失地，但是在2007-2008全球金融危機，和最近的全球金融體系波動中，也都不止一次地上演了讓人大迭眼鏡的一個月房價下跌20% 得驚悚走勢。由此可見，在房地產(chǎn)泡沫破滅的大環(huán)境下，即使是一線房地產(chǎn)市場，也很難獨善其身。

如果我們把眼光放得再久一點，可以看一看全球第一個全球金融中心，荷蘭首都阿姆斯特丹的房價。在城中心Herengracht城區(qū)的運河邊上有很多1600年左右興建的連排別墅。這些連排別墅三百多年來的交易價格記錄都一直保留了下來，　為研究者提供了寶貴的研究阿姆斯特丹過去300年的房價走勢的機會。

荷蘭學(xué)者利用了Herengracht區(qū)所有房屋在過去三百多年里的所有房屋在重復(fù)銷售的價格來計算阿姆斯特丹城中心的這個房價。

結(jié)果讓人震驚， 至少肯定會讓很多國內(nèi)讀者震驚。 阿姆斯特丹中心區(qū)房子的價格，從1628年到1973年幾乎350年里，平均每年上漲了2.3%左右。單單是這點呢，可能已經(jīng)讓很多讀者非常吃驚，??！…，這個房子每年怎么可能只升值2.3%啊！我們國內(nèi)很多地方房地產(chǎn)市場，一個月就可以輕輕松松升值10%. 但是更讓人吃驚的是， 即使在這平均每年2.3%的升值空間里，絕大部分還是通貨膨脹。 根據(jù)研究表明， 荷蘭的通貨膨脹率在同期的350年里是1.8%， 而房價超過通貨膨脹的實際增值水平只有每年百分之0.4%， 也就是幾乎和通貨膨脹同步。 按照這樣的升值速度， 房價（調(diào)整通貨膨脹后）的真實價格要一百多年才能翻一番。

這里尤其值得關(guān)注的是， 雖然荷蘭在17世紀(jì)曾經(jīng)一度是全球的霸主， 也因為全球第一個股票交易所而成為了全球的金融中心， 但房價在17世紀(jì)漲幅并不大 （一定程度上因為17世紀(jì)荷蘭的郁金香危機吸引了大量的投機資本）， 反倒是到了20世紀(jì)， 尤其是第二次世界大戰(zhàn)之后， 名義房價隨著通貨膨脹率的攀升而出現(xiàn)了歷史上最大幅度的上漲。

首先，歷史發(fā)展和人口以及資金的流動。城市發(fā)展在人類發(fā)展歷史過程中曾經(jīng)發(fā)生過多次重大的改變。目前發(fā)達(dá)的西歐，北美地區(qū)，其實只是在過去兩三百年才發(fā)展起來的。而再早的東方文明曾有的偉大城市，如埃及的開羅，中國的西安，和伊拉克的巴格達(dá)，從房地產(chǎn)投資的角度反而變得沒有什么吸引力了。即使像阿姆斯特丹這樣的一線西方城市里，在過去300年里戰(zhàn)爭，國際政治，航海技術(shù)，和貿(mào)易格局的變遷下，也難免會逐漸失去其曾有的吸引力。而隨著人口和資金的遷出，一線房地產(chǎn)市場的價格也會明顯下降。日本東京，俄羅斯莫斯科，巴西圣保羅等一度作為新興市場代表國家的一線城市，也是因為國家經(jīng)濟趨勢改變以后，房價出現(xiàn)了大規(guī)模的下跌。

其次，技術(shù)進步。舊金山一直是美國西海岸風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人的一座美麗城市。但直至上世紀(jì)七八十年代信息技術(shù)的崛起，九十年代互聯(lián)網(wǎng)泡沫，和過去一段時間的互聯(lián)網(wǎng)2.0創(chuàng)業(yè)熱潮之前，舊金山市的房價其實一直都不溫不火。由此可見技術(shù)進步對于房價波動所產(chǎn)生的巨大影響。與之相對應(yīng)的，在美國和英國"銹鐵帶"上的諸如底特律，曼徹斯特等曾經(jīng)的一線城市，則由于受到航運路線和鋼鐵用途轉(zhuǎn)變的影響，在過去幾十年里經(jīng)歷了長期的經(jīng)濟停滯，人口流出，和房價下跌。

此外，影響匯率的另一個最直接的因素是，美聯(lián)儲的決策。如上文我所說，由于全球央行會采取寬松的政策，特別是美聯(lián)儲七月很難進行加息，所以，人民幣在今年下半年反而會得到穩(wěn)定的支持，不會出現(xiàn)大幅貶值。

最后，過度投機。恰恰由于一線城市的房地產(chǎn)在很多人心目中只漲不跌，所以在泡沫中一線城市被投資者認(rèn)為是最優(yōu)質(zhì)的明星資產(chǎn)，因此在泡沫中的投機氣氛和漲幅，也明顯高于其他地區(qū)的房地產(chǎn)。這種透支未來的炒作的直接結(jié)果，就是在泡沫崩盤后，一線城市房價的跌幅也就特別驚人。

舉一個股市類似的例子，在上世紀(jì)90年代美國互聯(lián)網(wǎng)泡沫中亞馬遜、雅虎，都曾經(jīng)是這樣的泡沫"明星"，享受了股價在泡沫見頂前幾個月還翻番的泡沫紅利。但即使是這樣的"明星"，最終也沒能逃脫在泡沫崩盤后股價下跌90%的命運。

當(dāng)然，在中國目前高速增加的社會融資總規(guī)模和資本賬戶管制的制約下，身處金融壓抑之中的中國投資者實在沒有什么太多其他有吸引力的投資機會。由此，就像人類８００多年金融史上一次又一次發(fā)生的那樣，投資者努力說服自己，這一次不一樣了，或者某些明星資產(chǎn)只漲不跌，一次又一次地義無反顧地投入泡沫的炒作之中。非如此，金融史上就不會有那么多關(guān)于泡沫的荒唐故事了。

也對，夢想還得有, 要是萬一實現(xiàn)了呢?